1Когда аннулируют сделку?

Сделку с недвижимостью аннулируют (отменяют) через суд, когда нарушен закон или условие сделки и причинен ущерб. Вот частные случаи.

Продажа недвижимости без согласия другого супруга

Обычно брачную недвижимость продают без согласия другого супруга, когда она оформлена только на супруга-продавца. В этом случае другой супруг, чье согласие на продажу не было получено, может оспорить сделку в суде в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке.

Новые наследники у проданной недвижимости

Новые наследники даже спустя несколько лет после продажи недвижимости могут оспорить сделку и потребовать свою долю. При этом не имеет значения, что покупатель является добросовестным приобретателем.

Участник сделки испытывал проблемы со здоровьем

При определенных заболеваниях участник сделки, подписывая договор, может не понимать значение своих действий и последствий. В таких случаях сделку аннулируют (отменяют) через суд. При этом для судьи не важно, что на момент сделки участник не был официально лишен дееспособности.

«Липовые» сделки

Через суд отменяют «липовые» сделки – мнимые и притворные. Мнимая сделка заключается только для вида, без реального намерения продать или купить недвижимость. Например, когда при банкротстве хотят вывести ликвидное имущество из конкурсной массы, спрятать его от кредиторов.

Притворной сделкой прикрывают другую, реальную сделку. Например, «продают» долю в квартире по договору дарения. То есть оформляют дарение для прикрытия купли-продажи, потому что для продажи по закону требуется получить согласие других долевых владельцев квартиры. И мнимые, и притворные сделки аннулируют через суд.

Сделка заключена без доброй воли

Это тот случай, когда участник сделки подписал договор с применением к нему насилия, угроз, шантажа или другого воздействия, в состоянии аффекта, без осознания собственных действий.

Продажа в ущерб интересам собственника

Сделку аннулируют, когда директор организации или представитель физического лица продает недвижимость в ущерб интересам собственника. Внешне такая продажа является неразумной либо недобросовестной. Часто обусловлена личной заинтересованностью или сговором с покупателем.

Отсутствие корпоративного одобрения

Это тот случай, когда недвижимость организации продается или покупается без решения об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью. При этом сделка не имеет делового (предпринимательского) смысла и умаляет интересы акционеров.

Нарушение договора продавцом

Например, продавец отказывается передать недвижимость по акту приема-передачи. Или передал объект с существенными недостатками. К примеру, с огромной трещиной в несущей стене, которую обнаружили во время ремонта за листом гипсокартона.

Нарушение договора покупателем

Например, покупатель вообще не оплатил недвижимость или длительное время не оплачивает бо’льшую часть цены сделки.

2Каковы особенности дела?

Когда оспаривают сделку с недвижимостью в суде, то доказывают соблюдение срока исковой давности и проводят экспертизы.

Срок исковой давности

Когда оспаривают сделку спустя длительное время с даты ее совершения, то доказывают соблюдение срока исковой давности. Это период времени, определенный законом, в течение которого можно обратиться в суд с исковым заявлением. Он зависит от причины оспаривания сделки.

Экспертиза

В зависимости от причины оспаривания сделки проводят самые разные экспертизы. Почерковедческие, финансовые, психологические и другие.

3Как проводят судебное дело?

Сначала оценивают перспективу дела. Планируют. Готовят дело. Потом защищают в суде и получают на руки судебное решение.

!Итог

Прежде чем начинают судебное дело, оценивают его перспективу. Затем на основе результатов оценки принимают взвешенное решение, ввязываться в судебный процесс или нет. Иначе без понимания перспективы можно потратить больше нервов, времени и денег, чем получить по итогам дела.

Ирина Пашкова